Differenza tra solaio di copertura e tetto ? nel caso di solaio di copertura piano in un fabbricato di 5 piani?

a chi spettano le spese della manutenzione ? solo ai due condomini sotto alla copertura o a tutti gli inquilini dei vari piani ?

2 risposte

Classificazione
  • Mario
    Lv 6
    7 anni fa
    Risposta preferita

    Il tetto è una struttura dell'immobile che protegge dagli agenti atmosferici l’intero stabile di un edificio, non soltanto le stanze dell'ultimo piano.

    Il tetto, al contrario della terrazza che può essere utilizzata in modi diversi dall'abitante dell'ultimo piano (coltivare piante da giardino, pranzare, trascorre del tempo all'aria aperta, far giocare i bambini … ), esercita esclusivamente una funzione di copertura; tale funzione è esercitata in egual misura, nei confronti di tutti i proprietari della stanze/appartamenti dell'edificio “ricoperto”. Tutte la spese di rifacimento/ristrutturazione del tetto devono quindi essere suddivise tra tutti coloro che usufruiscono della copertura, in ragione della superficie della singola proprietà (colui che possiede la stanza più grande pagherà in misura proporzionalmente superiore, rispetto agli altri proprietari).

    Non costituisce invece elemento del tetto, il solaio sottotetto, con funzione per lo più isolante dal caldo o dal freddo, e quindi assimilato alla pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano.

    L'articolo 1117 del codice civile conferma che il tetto è da considerare una parte dell'edificio in comune tra tutti i proprietari degli appartamenti “ricoperti”.

    Il lastrico solare

    Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell'edificio. Il lastrico è generalmente accessibile e praticabile, oltre a svolgere la funzione di tetto può essere utilizzato per stendere la biancheria, essiccare prodotti, solarium, dare luce, può essere di proprietà comune o in uso esclusivo.

    Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini).

    Quale superficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo.

    Tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione saranno quindi addebitate pro quota a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali di proprietà.

    Nel caso invece il lastrico solare sia in uso esclusivo, la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico va fatta secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c.. Ossia:

    1/3 da coloro che hanno in uso esclusivo il lastrico solare

    2/3 da tutti i condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.

    Le spese di riparazione del lastrico solare in uso esclusivo che devono essere ripartite fra i condomini a norma dell’art. 1126 c.c., sono solo quelle dovute a vetustà e non quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario.

    I parapetti potendosi considerare elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata vanno considerati parti comuni.

    La terrazza a livello

    In tema di condominio negli edifici la terrazza a livello, consistendo in una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, ed essendo destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, può essere equiparata al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., ai fini della ripartizione delle relative spese di riparazione o ricostruzione, soltanto quando assolve anche all'essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell'edificio stesso (Trib. Milano, 20 maggio 2002).

    In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass.Civ. 11029/2003).

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  • sandro
    Lv 7
    7 anni fa

    A tutti gli inquilini: il solaio di copertura piano protegge TUTTO l'edificio

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